Trendy i możliwości wynajmu powierzchni magazynowych na polskim rynku

Polski rynek magazynowy dojrzewa: popyt przesuwa się z ekspansji „za wszelką cenę” ku elastyczności, bliskości klientów i automatyzacji. Najemcy częściej renegocjują warunki niż zmieniają lokalizacje, a e‑commerce i nearshoring nadal napędzają zapotrzebowanie. Pustostany stabilizują się w okolicach 6–7%, ale różnice regionalne są wyraźne. Jeśli rozważasz wynajem, kluczowe będą: elastyczność umowy, dostęp do technologii, koszty energii i lokalizacja względem rynków końcowych.

Przeczytaj również: Przewóz paczek a bezpieczeństwo – jak chronimy Twoje przesyłki?

Co realnie napędza popyt na magazyny w Polsce?

Najsilniejszym motorem pozostaje sektor e-commerce, który odpowiada już za około jedną trzecią wynajmowanej powierzchni. Sprzedawcy internetowi potrzebują modułów „last mile” blisko miast, aby skrócić czas dostaw i ograniczyć koszty zwrotów. To przekłada się na popyt na mniejsze, ale zaawansowane technologicznie jednostki.

Przeczytaj również: Dlaczego warto zainwestować w teleskopowe rękawy załadunkowe?

Równolegle rośnie nearshoring. Firmy przenoszą część produkcji i logistyki bliżej rynków zbytu w UE, co zwiększa popyt w regionach przygranicznych i wzdłuż głównych korytarzy transportowych. Dla operatorów logistycznych to szansa, ale i presja na dostęp do siły roboczej oraz energii.

Przeczytaj również: Dźwigi samojezdne – jakie korzyści przynoszą w projektach budowlanych w Małopolsce?

W tle przyspiesza self storage. Segment samoobsługowy rośnie dzięki minimalizmowi mieszkaniowemu oraz mikrologistyce e-handlu. To inny profil klienta, ale wpływa na strukturę popytu w miastach i kształtuje oczekiwania wobec standardu obiektów (24/7, bezpieczeństwo, automatyzacja dostępu).

Lokalizacja: miasta, ringi i szlaki przygraniczne

Preferowane są lokalizacje blisko rynków końcowych i węzłów drogowych, które skracają ostatni etap dostawy. Magazyny miejskie (urban logistics) i parki przy obwodnicach dużych aglomeracji osiągają wyższe czynsze, ale oferują oszczędności operacyjne i przewidywalność lead time.

Regiony przygraniczne korzystają na nearshoringu – rośnie tam popyt na moduły cross-dock i lekką produkcję. Jednocześnie utrzymuje się regionalna zmienność pustostanów: rynki pierwszorzędne szybciej wchłaniają nową podaż, podczas gdy peryferie notują większą rotację i dłuższe okresy komercjalizacji.

Elastyczność umów i struktura najmu: co wybierają firmy

W warunkach niepewności rośnie popularność krótkoterminowego i skalowalnego najmu. Najemcy częściej negocjują opcje powiększania/zmniejszania modułów oraz klauzule dotyczące indeksacji, energii i CAPEX-u pod automatyzację. W praktyce oznacza to mniejszą liczbę nowych lokalizacji, ale więcej „szytych na miarę” aneksów.

Coraz ważniejsza staje się przejrzystość kosztów: energia, serwis, opłaty eksploatacyjne. Najemcy oczekują realnych benchmarków efektywności budynku (np. wskaźnik szczelności, gęstość mocy, parametry BMS). Umowa powinna odzwierciedlać możliwości szybkiego wdrożenia automatyzacji i składowania wysokiego.

Technologia i ekologia: od automatyzacji po energię

Nowe obiekty oferują kompleksowe funkcje magazynów: przechowywanie, lekką produkcję, konfekcję, a coraz częściej zrobotyzowany picking. Popularność zyskują systemy AS/RS, shuttle oraz analityka w czasie rzeczywistym. To nie tylko kwestia wydajności – automatyzacja stabilizuje koszty pracy i jakość operacji.

Na znaczeniu zyskują rozwiązania ekologiczne: fotowoltaika dachowa, magazyny energii, rekuperacja, oświetlenie LED z czujnikami. Dla najemców to narzędzia kontroli rachunków i element polityki ESG, dla właścicieli – sposób na obniżenie pustostanów i poprawę wartości aktywa.

Czynsze, pustostany i inwestycje: gdzie jest rynek?

Po okresie dynamicznych wzrostów następuje stabilizacja. Poziom pustostanów stopniowo kompresuje się do 6–7%, co wzmacnia pozycję najlepszych lokalizacji. Jednocześnie rynek pozostaje selektywny: nowe projekty ruszają tam, gdzie jest pre-let lub jasny popyt z e-commerce/nearshoringu.

W 2025 r. spodziewany jest wzrost wolumenu inwestycji w logistykę powyżej 1 mld EUR. Kapitał preferuje aktywa z długoterminowym najmem, dobrą efektywnością energetyczną i potencjałem do podniesienia NOI poprzez modernizacje technologiczne.

Self storage: szybki wzrost i nowe modele przychodu

Wzrost popytu na magazyny self storage to już trwały trend. Operatorzy wdrażają systemy rezerwacji online, bezkontaktowy dostęp i elastyczne rozliczenia. Dla firm B2B te obiekty bywają buforem sezonowym lub wsparciem „last mile”, szczególnie w dzielnicach o ograniczonym dostępie do dużych powierzchni.

W miastach self storage pełni rolę „mikrohubu”: pozwala skrócić trasy kurierów, utrzymać serwisy just-in-time i zmniejszyć koszty krótkotrwałego przechowywania dóbr o wysokiej rotacji.

Jak wybrać powierzchnię: praktyczne kryteria decyzyjne

• Lokalizacja i dojazd: czas do kluczowych węzłów, zakazy tonażowe, zatłoczenie ostatniej mili.
• Parametry techniczne: wysokość składowania, siatka słupów, nośność posadzki, liczba doków, dostęp do mocy.
• Energia i ESG: PV/BESS, BMS, izolacja, certyfikaty (np. BREEAM), możliwość rozliczeń zużycia w podziale na strefy.
• Elastyczność umowy: opcje ekspansji/kontracji, aneksy pod automatyzację, zasady indeksacji i CAPEX-u.
• Ryzyka operacyjne: SLA serwisowe, redundancja IT/energetyczna, bezpieczeństwo 24/7.

Scenariusze wynajmu: kiedy krótki, kiedy długi termin

Krótki termin warto wybrać przy niepewnym popycie, pilnym starcie operacji lub testowaniu rynku. Zyskasz mobilność i niższy próg wejścia, kosztem wyższej stawki nominalnej. Długoterminowy najem opłaca się, gdy masz stabilne wolumeny i planujesz automatyzację – landlord chętniej współfinansuje doposażenie, a czynsz jest bardziej przewidywalny.

W praktyce coraz częściej sprawdza się „hybryda”: stały moduł bazowy plus elastyczne „satelity” w szczycie sezonu, zwłaszcza w e-commerce i branżach FMCG.

Perspektywy 2025: stabilizacja z przewagą jakości

Rynek przesuwa się w stronę jakości: liczy się dostęp do talentów, energii i technologii. Najemcy preferują renegocjacje w dotychczasowych parkach, a właściciele inwestują w modernizacje, by utrzymać komercjalizację i marżę. Nearshoring będzie wzmacniał popyt w regionach przygranicznych, a huby miejskie pozostaną kluczowe dla e-commerce.

Wygrają projekty, które łączą strategiczną lokalizację, elastyczny najem i automatyzację. To dziś realna przewaga kosztowa i operacyjna.

Gdzie szukać powierzchni: przykład Podkarpacia

W południowo-wschodniej Polsce rośnie rola korytarzy przygranicznych i centrów regionalnych. Jeśli interesuje Cię wynajem powierzchni magazynowych w Podkarpackim, sprawdź aktualnie dostępne moduły i warunki w regionie: wynajem powierzchni magazynowych w Podkarpackim. Krótkie łańcuchy dostaw, bliskość granicy i sprawny dostęp do S19/S74 sprzyjają szybkim operacjom i optymalizacji kosztów transportu.

Checklist przed podpisaniem umowy

• Zweryfikuj TCO: czynsz bazowy, opłaty serwisowe, energia, koszty adaptacji i automatyzacji.
• Sprawdź elastyczność: warunki ekspansji, długość okresu najmu, klauzule rozwiązania.
• Oceń zgodność techniczną: możliwość wdrożenia WMS/AMS, łączność, zasilanie, chłodzenie (jeśli potrzebne).
• Porównaj lead time: od podpisu do operacyjności, dostępność modułów tymczasowych.
• Negocjuj wsparcie właściciela: fit-out, CAPEX, instalacje PV i serwisy 24/7.